Рынок недвижимости определяет общее состояние экономики во многих странах, т.к. является значительной частью бюджетного управления и напрямую связан с национальной банковской системой. И даже несущественное оздоровление экономической ситуации и уменьшение рисков кредитования банков приводит к увеличению количества и стоимости сделок с недвижимостью только через год-два. В 2011г. рынок недвижимости в Болгарии не удивляет ни инвесторов, ни покупателей.
Рынок квартир в Болгарии
За первый квартал 2011г. общий объем сделок не превысил уровень прошлого периода 2010 года, а общая сумма сделок, имеет как и прежде тенденцию к снижению. По-прежнему спросом пользуются квартиры эконом класса стоимостью 25-50 тыс. евро и преимущественно в прибрежной зоне (Варна , Бургас) Спрос на такое жилье формирует не только кризис, но и изменение качества покупательской аудитории. Если в 2005-2008гг это были англичане, испанцы, ирландцы, готовые платить за более дорогое жилье, то сейчас уверенно лидируют русские, покупая вторую квартиру для отдыха или на всякий случай. Стоимость жилья эконом класса осталась практически без изменения в Софии, Варне, Бургасе и снизилась в Стара Загора (5%), Пловдив (6%) . Самые низкие цены на завершенное жилье эконом класса составляют примерно 640 евро кВ. м (София, Варна) и 570 евро/кв.м. (Бургас, Пловдив) . Нередко такое жилье предлагается по стоимости ниже 500 евро/кВ.м. (как акция). Стоимость жилья типа люкс продолжила снижаться, и в среднем составляет около 4 % (София, Варна, Бургас). Что может составить к концу 2011г более 15% (более чем в 2010г.)
Рынок домов в Болгарии
Эта часть рынка оказалась самой уязвимой в Болгарии. С приходом кризиса (2008) падение цен на дома составляло около 28% в год. За 3 года цены на ново-построенные дома упали примерно вдвое. Если в 2008г. в прибрежной зоне можно было купить небольшой дом (150кв.м) не менее чем за 170 тыс. евро т. е цена такой недвижимости была на уровне 1130 евро/ за кВ. м., то на сегодня та же недвижимость торгуется по цене обычных апартаментов, за менее 600 евро за кВ. м. И хотя все подобные предложения активно реализуются, дефицита на рынке не существует. Отличием этой части рынка в 2011г. является наличие сверх дешевых предложений, практически по себестоимости строительства. Это, прежде всего связано с реализацией недвижимости банками по ипотечным кредитам, они не собираются делать на этом бизнес и их единственной целью является вернуть кредит. Такая недвижимость появляется по цене ниже 500 евро за кВ. м., и небольшой дом в прибрежной полосе можно купить за 50-60тыс евро. Разумеется это не самые лучшие места по расположению, где строились дома типа люкс. При таком снижении цен, спрос на отдельные дома временно повысился, но существенного изменения в рынок не внес. Цены на сельскую недвижимость имеют еще большую тенденцию к снижению. Практически не встречается продаж сельских домов (построенных или отремонтированных) выше 40 тыс. евро.
Рынок земельный участков:
Это была одна из развивающихся частей рынка недвижимости в Болгарии в докризисные времена и самая стабильная во время кризиса. Практически все рынки мира имеют схожую картину с этими объектами. И если построенный объект стареет и понижается в цене, то земля практически всегда имеет постоянную стоимость или растущую. Понижение цен на землю могут оказывать только политические или природные события, которые в Болгарии всегда боли в дефиците. Тем не менее, заметно снижение цен на участки под застройку (5-10%) по сравнению с прошлым годом. Как правило, это участки в прибрежных районах, и на значительном расстоянии (более 15 км) от центров городов. Это связано прежде всего отказом инвесторов от застройки ранее запланированных объектов и ухода с рынка Болгарии, как неперспективного в ближайшие 5 лет. Вторая причина - отказ от застройки своих резервных участков многих болгар из-за трудностей продажи недвижимость в будущем.
Рынок арендованной недвижимости:
Наем жилья - самая стабильная часть рынка в 2011г. Это связано прежде всего с причинами формирования. Таких причин две : потребность связанная с недостатком своего жилья, что никак не изменилось за последний год. И вторая: наличие в личном бюджете необходимых средств для аренды. Многие болгары как не были в состоянии покупать своим детям новую квартиру в Болгарии, так и не могут сейчас. Учитывая, что предложений о сдаче в наем жилья всегда было в избытке, средние цены не изменились за последние полгода и находятся в среднем 50-70 евро за комнату и 70-120 евро за отдельную небольшую квартиру в Болгарии.
Рынок коммерческой недвижимости:
Эта часть рынка уже претерпела изменения за последний год, тем не менее, стабилизации не наблюдается и в 2011г. По-прежнему предложение превышает спрос, и цены на такую недвижимость снизились. В целом, за последние полгода цены понижены на 20-30% (В зависимости от региона и места). Менее подвержены снижению площади в торговых комплексах, которые имеют маркетинговую составляющую в управлении. Практически, в таких объектах цены не изменились за последний год в крупных городах. Сдача небольших офисов и торговых площадей по сниженным ценам, прежде всего связана с нерентабельностью ведения частного бизнеса. Например, небольшой офис в Варне и Бургасе можно арендовать за 50 евро в месяц. Нередко предложения о сдаче части офиса для ведения менее затратного бизнеса или вообще без оплаты за погашение коммунальных платежей.
Прогноз рынка недвижимости на 2012г.:
Несмотря на оптимистичные прогнозы национальных организаций и риэлторов в 2009, 2010, 2011 годах по поводу стабилизации и возможного роста рынка, ситуация на рынке даже ухудшилась. Следует отметить, что подобные прогнозы часто выдают желаемое за будущее чтобы побыстрее его приблизить. К сожалению, рынок недвижимости является производной от более основных отраслей экономики и развивается по классическим законам. При существующем кризисе в кредитной сфере и относительно стабильной законодательной базе в стране, вряд ли можно ожидать резких изменений в лучшую сторону таких отраслей как рынок недвижимости. Изменение инвестиционного климата (он был не так уж плох) или более лояльной иммиграционной среды в стране не ожидается, как и каких-либо политических изменений. Это означает, что заметного роста на рынке недвижимости в Болгарии не будет вплоть до конца 2011г. Но учитывая, что покупательская способность имеет тенденцию ежегодного снижения с окончанием сезона, то отсутствие какого-либо роста продолжится вплоть до весны 2012г. Для реального покупателя недвижимости в Болгарии это будет означать что цены не будут расти до весны 2012 года, а будут только «соревноваться» в своей стабилизации. Сезон роста покупательной способности всегда наступает с приходом весны и весна 2012 года не может являться исключением. А замедление падения цен, вернее их стабилизация говорит лишь о том, что этот сегмент рынка, возможно, нащупал дно и следующее движение цен непременно ожидается вверх. Да и бесконечные разговоры о вхождении Болгарии в шенгенскую зону когда-нибудь закончатся. Болгария войдет в соглашение об отмене паспортно-визового контроля на границах ряда государств Европейского союза и тогда цены на Болгарскую недвижимость вырастут очень быстро. История роста цен на Кипре тому пример. Не упустите свой шанс.
С Уважением,
COVERING THE WORLD - Москва, Россия +7 (495) 97-122-87
COVERING THE WORLD - Бургас, Болгария +359 899 543 558